Cómo vender un piso con inquilino en 2023

Esta es una de las preguntas que muchos propietarios llegan a hacerse durante el proceso de compra de una vivienda y es que es bastante frecuente poner una propiedad a la venta mientras existen unos inquilinos que la alquilan mes tras mes. 

Por ello, como existen muchas dudas alrededor de este tema y tras la modificación de la Legislación de Arrendamientos Urbanos de 2019, hemos creado este artículo para ver cómo podemos vender un piso con inquilino en 2023. 

Sigue leyendo y toma nota de toda esta guía actualizada.

¿Se puede vender un piso con inquilino?

La respuesta a esta pregunta es afirmativa y es que es una situación muy frecuente donde los propietarios pueden poner a la venta el inmueble cuando considere oportuno, de forma independiente a si existe un contrato de alquiler y hay un inquilino ya en caso. 

Sin embargo, es una circunstancia especial, por lo que el procedimiento también debe serlo. Por ello, en primer lugar, esta decisión debe de comunicarle al inquilino la intención de venderlo e informar y preguntar sobre su interés hacia esta decisión

Un paso imprescindible a la hora de escriturar la venta, ya que podría ser exigido por el notario. Es importante que este comunicado se haga por un medio fehaciente que el notario acepte como válido. 

Este proceso lo realizaremos en 3 sencillos pasos:

  • Notificación al inquilino: Se enviará una nota por escrito donde se manifiesta esta voluntad de vender la propiedad y se especificará las condiciones de venta, el precio de la misma y la fecha prevista.
  • Esperaremos su respuesta: El inquilino tendrá un total de 30 días para responder. Si no existe una se dará por hecho que no está interesado en la oferta.
  • Venta del piso: Si el inquilino quiere comprar la vivienda, tendrá un plazo máximo de 180 días para llevar a cabo y cerrar la operación. Si decide lo contrario, continuaremos con la venta. 

Tras ser notificada la noticia, una de las opciones es que el propio inquilino se interese por adquirir la vivienda, lo que hace que este tenga prioridad respecto al resto de interesados, es lo que legalmente llamamos adquisición preferente. 

De la misma manera, que al poner la propiedad en venta, el propietario tiene la obligación de informar a los posibles interesados la existencia de un contrato de alquiler, el estado de este y la relación con el inquilino. 

Además, ambas partes deben tener voz y voto y ponerse de acuerdo a la hora de negociar las visitas para enseñar la vivienda. Sin el consentimiento del inquilino, el propietario no podrá acceder a la vivienda. 

¿Cuándo se debe abandonar el inmueble? 

En el caso de que el inquilino no esté interesado en la compra de la propiedad por diversos motivos, existen una serie de alternativas:

  • Si la vivienda y el contrato están recogidos dentro del Registro Público de la Propiedad, el nuevo comprador de la vivienda debe asumir de forma obligatoria el contrato de alquiler. Por tanto, el inquilino podrá vivir allí hasta que el contrato finalice, por lo que el nuevo propietario no podrá acceder a la vivienda hasta ese momento.
  • En el caso de que la propiedad está registrada en el Registro Público de la Propiedad, pero no el contrato, el nuevo propietario queda subrogado los primeros cinco años de vigencia del contrato, los derechos y obligaciones del arrendador. Pero, si no se supera los cinco años, el nuevo propietario queda subrogado a la totalidad de la duración del contrato pactado. Por tanto, el nuevo propietario solo debe soportar el alquiler el tiempo restante a los 5 años, indemnizando al inquilino con la cantidad equivalente a una mensualidad del alquiler por cada año de contrato que falte por cumplir. 
  • Si se da la situación en la que ni la propiedad ni el contrato están registrados en el Registro Público de la propiedad, el nuevo propietario tiene derecho a dar por finalizado el contrato. Siempre y cuando no haya una cláusula que indique lo contrario. En este caso, el inquilino abandonará la vivienda en un plazo de 3 meses desde su notificación. 
  • También puede darse el caso en el que el alquiler esté sujeto a una hipoteca, lo que provoca que esta pase a ser propiedad de la entidad bancaria. El contrato de alquiler seguirá vigente durante 5 años si hablamos de una persona física o de 7 si es una empresa. 

Casos donde no es obligatorio la notificación a tu inquilino

Existen algunas situaciones en las que no es obligatorio notificar al inquilino la venta de la propiedad. Estos son:

El inquilino renuncia a la adquisición preferente

La mayoría de contratos incluyen esta cláusula en la que el inquilino puede renunciar a su derecho. Si es tu caso no tienes por qué notificar tu decisión.

La adquisición preferente no aplica si se vende más de una propiedad

Este derecho no se aplica cuando un mismo propietario vende a un comprador una serie de viviendas y/o locales que están dentro del mismo edificio. 

Las condiciones pueden variar según la fecha en la que se firmó el contrato

Algunos contratos de alquilar están sujetos a legislaciones antiguas donde el inquilino no puede renunciar a su derecho de adquisición preferente. Por tanto, si el contrato es anterior a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019, habrá que verificar las cláusulas y la legislación para ver cómo proceder. 

En definitiva, aunque existe un procedimiento especial para esta situación, sí que se puede poner en venta una propiedad aunque haya un contrato de alquiler en vigor.

Desde Apuerta esperamos que este artículo te haya sido de ayuda y si todavía tienes dudas, consúltanoslas. 

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