¿Qué pasa si incumplo la exclusividad inmobiliaria?

Una de las vías más habituales para vender un piso es a través de una inmobiliaria. Si conoces este método, también habrás oído hablar del contrato de exclusividad inmobiliaria.

De ello te hablamos hoy en Apuerta, por lo que si quieres saber más acerca de cómo funciona y del incumplimiento del contrato de exclusividad inmobiliaria, ¡sigue leyendo!

¿Qué es un contrato de exclusividad inmobiliaria?

El contrato de exclusividad inmobiliaria es un documento por el cual el cliente que quiere vender su propiedad presta los derechos de venta a una inmobiliaria. Se trata de un contrato exclusivo, por lo que implica que el dueño del inmueble no puede pactar con otras inmobiliarias ni realizar la venta entre particulares. Si lo hiciese, estaría incumpliendo el contrato, y las consecuencias no serían agradables.

Este tipo de exclusividad es de una duración determinada hasta que termina el contrato, por supuesto.

Se trata de un período de tiempo que puede ir desde los tres meses, los seis o incluso llegar al año.

Asimismo, también incluye otros aspectos relacionados con la compraventa de la propiedad, como su precio de mercado y los honorarios que cobrará la inmobiliaria.

En concreto, esta es una de las mejores alternativas si lo que quieres es vender una propiedad online y rápido. ¿La razón? La inmobiliaria en cuestión dedica todo su tiempo y recursos a completar la venta lo antes posible, y también se encarga de administrar todos los documentos y los trámites necesarios.

Ventajas e inconvenientes de la exclusividad inmobiliaria

Ventajas:

  • Las condiciones son diferentes: si aceptas firmar una cláusula de exclusividad inmobiliaria, probablemente la agencia se lleve un 5% de comisión. En cambio, las que son en abierto y no prestan demasiados servicios, pueden cobrar porcentajes más bajos. 
  • Más herramientas para vender rápido: también suelen poner a tu disposición más herramientas, como un Tour virtual, un vídeo 360 y planos de la vivienda, si aceptas vender en exclusiva.
  • Más participación del agente: el agente inmobiliario invierte tiempo y dinero en la venta, que solamente recupera cuando se vende la propiedad. Si la operación se lleva a cabo sin exclusiva, más de una agencia estará comercializando la propiedad y, por tanto, el agente corre el riesgo de trabajar sin conseguir ingresos por ello. Por eso, suele involucrarse más cuando la venta se lleva a cabo en exclusiva.

Inconvenientes:

  • No podrás vender tu casa con otra inmobiliaria: recuerda que, si lo haces, la inmobiliaria original reclamará el pago de sus honorarios. Algunos contratos contemplan incluso la posibilidad de reclamar el pago solamente por publicar el anuncio en los portales a través de otra agencia. No te olvides de leer bien todo lo que firmas. Las agencias que trabajan en exclusiva suelen colaborar la propiedad con otras agencias para encontrar un comprador lo antes posible, aun teniendo que compartir el 50% de los honorarios con la otra inmobiliaria. De esta manera, el dueño no tiene que trabajar con otras agencias, ya que lo hace quien firmó la exclusiva.
  • En algunos casos, no podrás vender de manera particular: este punto genera polémica, pero se considera que solamente podrás vender de manera particular si el contrato no dice de forma explícita que ese procedimiento está penalizado.

¿Cómo rescindir un contrato de exclusividad inmobiliaria?

En algunos casos pueden darse experiencias negativas que producen cierta desconfianza hacia la exclusividad, un factor que acaba con el incumplimiento del contrato con la inmobiliaria. No obstante, antes de tener que pasar por una situación como esta, lo aconsejable es prestar atención a todos los detalles y puntos clave del contrato antes de firmarlo. Así te ahorrarás el mal trago después.

Consecuencias del incumplimiento del contrato de exclusividad inmobiliaria

Ahora bien, pero, ¿qué pasa cuando se incumple el contrato de exclusividad inmobiliaria? En primer lugar, te contamos en qué situaciones podría romperse el acuerdo:

  • Si vendes el piso por tu cuenta
  • Si vendes tu vivienda a través de otra inmobiliaria o particular

Una vez se produce uno de estos acontecimientos, la agencia inmobiliaria con la que habías firmado el acuerdo te reclamará el pago de los honorarios. Además, podría emprender medidas judiciales contra ti para que abones la comisión indicada.

Por ello, si quieres rescindir tu contrato de exclusividad, la mejor elección es esperar hasta que finalice el contrato y notificar a la inmobiliaria con 15 o 30 días de antelación tu decisión.

¿Son legales los contratos de exclusividad?

Son muchos los propietarios que se cuestionan si realmente el contrato de exclusividad es legal y puede realizarse. La respuesta sencilla es sí, existe jurisprudencia en el contrato de exclusividad inmobiliaria. De hecho, cuando se firma el acuerdo, este implica que:

  • El vendedor cede exclusividad a la inmobiliaria.
  • La inmobiliaria se responsabiliza de promocionar la vivienda y la venta en el menor tiempo posible.
  • El vendedor no puede vender su inmueble en otro lugar o a través de otro medio.
  • La agencia cobra una comisión si vende el piso.
  • La duración del contrato y las prórrogas.

Por si fuese poco, diferentes organizaciones estatales como el Tribunal Supremo en España han reconocido la validez del contrato de exclusividad, alegando su validez basándonos en el principio de libertad que dicta el Código Civil.

¿Cómo cancelar un contrato de exclusividad?

Cancelar un contrato de exclusividad inmobiliaria antes de tiempo y de manera unilateral es muy complejo. En la mayoría de los casos, la agencia reclamará los honorarios aunque no haya encontrado un comprador. Aun así, podrías solicitar la impugnación si:

  • Alguno de los copropietarios de la propiedad no firmó el contrato.
  • Existe algún motivo de peso para cancelar la venta del piso, como haber perdido el trabajo.
  • El contrato está mal redactado.
  • Existe alguna cláusula abusiva.

Ten en cuenta que se trata de un procedimiento costoso y que requiere la intervención de un juez. Por ello, te recomendamos que esperes al vencimiento del contrato de exclusividad y avises con una anticipación mínima de 15 o 30 días de tu voluntad de no continuar con sus servicios. Hecho esto, podrás contratar otra agencia que se adapte mejor a tus necesidades.

En Apuerta marcamos la diferencia

Como has podido comprobar, las consecuencias del incumplimiento del contrato de exclusividad inmobiliaria son pocas, pero graves. Por ello, si lo que quieres es vender tu vivienda de forma rápida y sencilla, en Apuerta compramos tu casa de manera directa.

Nosotros nos encargamos de comprar tu propiedad en menos de 15 días, así que si estás interesado y quieres saber más sobre nuestro método de compra, no dudes en contactarnos, ¡estaremos encantados de ayudarte en todo lo que necesites!

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